Licencia de Funcionamiento para tu Airbnb en Quintana Roo: la guía completa 2026
Si tienes un alojamiento en Tulum, Bacalar o cualquier punto de Quintana Roo que opera a través de Airbnb u otra plataforma digital, la ley ya no lo trata como un ingreso extra informal: lo trata como un establecimiento comercial. Y un establecimiento comercial necesita permisos vigentes para operar.
Esta guía responde, en orden, las preguntas que todo propietario se hace antes de tramitar la licencia de funcionamiento para su Airbnb en Quintana Roo.
¿Qué es la licencia de funcionamiento para un Airbnb en Quintana Roo?
Son tres trámites distintos, en tres niveles de gobierno, en este orden obligatorio:
Registro Federal (SAT) — Alta de tu RFC en el régimen correcto para plataformas digitales.
Licencia Estatal (COFE + RETURQ) — Trámite ante el SATQ (Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo).
Licencia Municipal — Anuencia de Protección Civil + Licencia de Funcionamiento del Ayuntamiento.
No son opcionales entre sí ni intercambiables: cada uno pide como requisito el folio del anterior, así que el orden importa.
¿Cuánto tiempo tengo para regularizarme?
El plazo corre desde que abres tu establecimiento ante el SAT, no desde tu primera reservación. Tienes 30 días entre cada uno de los tres trámites. Si se vence el plazo sin completar el siguiente paso, se genera multa automáticamente — incluso si tu propiedad todavía no ha recibido un solo huésped.
Trámite 1: Registro Federal (SAT) — ¿qué necesito?
RFC mexicano con homoclave.
Alta en Persona Física Régimen 625 (actividades empresariales con ingresos por plataformas tecnológicas) o Persona Moral. El Régimen 625 es el único aceptado para este tipo de ingreso — cualquier otro régimen te hace pasar como "hotel" en los trámites posteriores y puede generar cargos más altos.
Contraseña del SAT y e.firma.
Predial vigente con la dirección exacta (superficie, manzana, lote, colonia, C.P., calle, número, entrecalles) tal como aparece en el Registro Predial.
Trámite de "Apertura de establecimiento" en el portal del SAT → obtienes un FOLIO, que necesitarás en los dos trámites siguientes.
Costo: sin costo.
Trámite 2: Licencia Estatal — COFE + RETURQ — ¿cómo funciona?
Este trámite tiene tres pasos ante el SATQ:
Paso 1 — Alta de REC (portal del SATQ): necesitas cuenta creada, Constancia de Situación Fiscal (CSF) y el folio de apertura de establecimiento del SAT.
Paso 2 — "Prueba de vida" presencial en las oficinas del SATQ en Tulum: llevas el REC, la CSF con el régimen de plataformas digitales, tu último pago de predial, identificación oficial vigente y el Formato Múltiple de Trámites (FMT) en dos copias con la clave catastral exacta. Debe ir el propietario en persona, o un representante con carta poder (simple con dos testigos para nacionales; notariada y apostillada para extranjeros). El resultado es el folio de COFE (Constancia de Obligaciones Fiscales Estatales), que debe quedar visible en el alojamiento.
Paso 3 — Registro en RETURQ (portal oficial: siturq.gob.mx): cuenta con tu RFC, datos fiscales completos, predial, fotografías del interior y exterior, y decides qué datos serán públicos en el QR de tu constancia. El resultado es tu constancia de inscripción en RETURQ, también visible en el alojamiento. Se renueva cada enero–febrero — conviene hacerlo en enero, antes de que suban los precios.
Costo: sin costo. Tiempo estimado: aprox. 1 mes.
Trámite 3: Licencia Municipal — ¿qué incluye?
Aquí hay tres pasos:
Paso 1 — Anuencia de Protección Civil. El más largo de los tres: requiere alta de Hacienda, CSF, extintor de 4.5–6 kg comprado con proveedor autorizado, constancias de uso y manejo de extintores, constancia de curso de primeros auxilios, fotografías del alojamiento ya con todo instalado, señalética con ruta de evacuación y números de emergencia visibles, alarma de humo (y de gas si aplica), croquis de ubicación, copia del predial y escrituras, y — importante — el nombre comercial definitivo de tu alojamiento, porque una vez declarado en este paso ya no se puede cambiar sin rehacer todo el trámite desde cero. Tiempo estimado: 1–2 semanas.
Paso 2 — Carta Responsiva de videovigilancia (Secretaría de Seguridad Pública): datos del proveedor de internet, modelo y número de serie de la cámara, app de conexión y credenciales, cámara orientada a la calle (o se puede usar la carta de videovigilancia del condominio si ya existe). Trámite gratuito, aprox. 1 semana.
Paso 3 — Licencia de Funcionamiento Municipal (Ayuntamiento): identificación oficial, acta constitutiva si eres persona moral, la anuencia de Protección Civil original, escrituras (o contrato de compraventa/administración en casos justificados), fotografías del establecimiento, croquis, predial vigente, y los pagos de recolección de basura y saneamiento ambiental (giro hospedaje) que se cubren ahí mismo. Resultado: tu Licencia de Funcionamiento Municipal, que debe quedar exhibida en el alojamiento. Se renueva cada enero–febrero.
Costo: varía según tamaño y zona (ejemplo real de un departamento de 48 m²: aprox. $6,000–$7,000 MXN entre anuencia, extintor y licencia, más una cuota mensual). Tiempo estimado: 1–2 semanas para Protección Civil + 1 semana para videovigilancia + 2 horas en ventanilla para la licencia final.
¿Por qué hacerlo ahora y no esperar?
Tres razones, de menor a mayor urgencia:
Multas económicas. Hasta $100,000 MXN por no estar registrado en RETURQ, más clausura del inmueble y multas adicionales por no tener licencia municipal o anuencia de Protección Civil.
Depuración de anuncios. Las plataformas eventualmente mantendrán activos solo los anuncios con licencia vigente — ya ocurre en París y España, y se espera que llegue a Ciudad de México y al resto del país. No es solo una multa que se paga y se olvida: es el riesgo real de que tu anuncio desaparezca de la plataforma. Quien se regularice ahora seguirá operando cuando se elimine a la competencia sin licencia.
Periodo de gracia limitado. Airbnb negoció con las autoridades que quien se regularice voluntariamente no pague multas retroactivas. No hay fecha confirmada de cuándo termina ese periodo.
¿Ya estoy pagando el ISH a través de Airbnb?
Sí. Para reservas hechas por Airbnb, la plataforma retiene y entera automáticamente el 6% de ISH al estado de Quintana Roo. No tienes que hacer nada adicional por ese concepto — pero eso es independiente de las tres licencias de este artículo: el ISH es una obligación fiscal recurrente, no reemplaza el registro del establecimiento.
¿La licencia es por propiedad o puedo usar una para varias unidades?
Cada unidad que rentas necesita su propio trámite completo, aunque estén en el mismo edificio. Si una propiedad tiene distintas variantes de anuncio, es probable que cada variante requiera su propia licencia (todas ligadas al mismo número de predial) — conviene verificar este punto directamente con la autoridad para tu caso específico.
¿Aplica igual en Bacalar y Playa del Carmen?
El proceso es el mismo, con una diferencia: en Bacalar y Playa del Carmen se requiere además un trámite de uso de suelo comercial o mixto, que en Tulum está exento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso completo? Alrededor de un mes en total, si los tres trámites se hacen de forma seguida sin interrupciones.
¿Cuánto cuesta la licencia de funcionamiento para un Airbnb en Quintana Roo? El registro federal y la licencia estatal no tienen costo. La licencia municipal varía según tamaño y zona — el municipio determina el monto exacto para tu propiedad.
Mi propiedad todavía no ha recibido huéspedes, ¿de todas formas tengo que regularizarme? Sí. El plazo corre desde que abres tu establecimiento ante el SAT, sin importar si ya tuviste ingresos.
Vivo fuera de Tulum o de México, ¿puedo hacer el trámite a distancia? Sí, mediante carta poder: simple y firmada en original (con dos testigos) si eres mexicano; notariada y apostillada si eres extranjero.
¿Qué pasa si decido no regularizarme? Corres el riesgo de multas, clausura del inmueble y, a mediano plazo, la baja de tu anuncio en Airbnb y otras plataformas cuando se aplique la depuración.
Esta información se comparte como referencia general con base en las leyes y reglamentos vigentes al momento de su elaboración. Los procesos, requisitos, costos y tiempos pueden variar según cada municipio o dependencia, y las disposiciones legales pueden cambiar. Es responsabilidad de cada propietario verificar la información directamente ante las autoridades correspondientes (SAT, SATQ, RETURQ, Protección Civil y Ayuntamiento). MRHOSTMX no ofrece asesoría fiscal ni legal — este contenido es orientativo.
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